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“疫情”期间如何维护承租人的权益
作者:大连同方律师 发布于:2020/3/3 16:27:20 点击量:

新冠“疫情”对于商事合同履行来说,影响是巨大的,尤其是租赁合同的履行。作为承租方因政府文件规定而无法复工所造成的经济损失应当如何解决,现就“疫情”期间房屋租金相关事宜作出如下分析与解答:

一、承租人是否可以申请租金减免或延期?

答:根据《国务院办公厅关于延长2020春节假期的通知》和《大连市新型冠状病毒感染的肺火疫情防控指挥部令第3号、第5号》文件,将企业复工的时间延长至2020年2月9日24时,自2020年2月10日至2020年2月29日期间实行弹性工作制。又根据《民法总则》第180条:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任”。和《合同法》第117条:“因为可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定。承租人无论是引用不可抗力条款要求免除部分租金支付义务或延长租赁期限,还是依据情势变更要求减免租金,都是可以的。但必须及时就租金减免或延期与出租人积极协商。因此,作为承租人可以向出租人申请减免部分租金或延长租赁期限。

二、是否可以解除双方签订的《租赁合同》?

答:因疫情较租赁合同中约定的租赁期限来说是较短的期限,不至于导致合同目的不能实现,病情的影响只是短暂的,除非出租人同意解除合同(双方达到一致意见解除合同),否则,是不能解除租赁合同。因此,作为承租人一般不能因为“疫情”而解除双方的租赁合同。

三、承租人如何与出租人协商处理租金问题?

1、承租人要求减免或延长租赁期限应当积极与出租人进行协商,合理评估本次疫情对承租人经营造成的损失。如出租人不同意减免租金或延长租赁限,承租人可以将相关的政府规定文件或法律的明确规定以及在此期间出租人并未有经营性入帐等相关证据向出租人明示,或者向出租人发送《律师函》等方式进行解决。

2、若出租人同意减免租金或延长租赁期限,双方应当签订补充协议或者补充条款,将协商结果落实到书面文件,以避免将来产生不必要的法律纠纷。

3、若出租人在上述维权行为实施后,仍不同意的,承租人可向人民法院提起诉讼,请求变更合同或者直接要求减少租金。可依据相关法律规定和疫情管控期间的政府文件作为证据使用。

四、承租人拒绝支付租金,是否构成违约?

租赁合同作为双务合同,出租人的主要义务是交付符合要求的房屋,而承租人的主要义务是按照合同约定及时支付租金。虽然疫情期间导致承租人无法经营或收益减少,但是,不是直接导致租赁合同本身无法履行。因此,如出租人不同意减免租金或延长租赁期限,则承租人在上述情况都无法达成一致时,应当通过诉讼来解决,若承租人直接拒绝支付租金,则可能需要承担违约责任。

五、关于承租人应当承担的举证责任

若双方就减免租金事宜未达成一致的情况下,承租人应当向人民法院提起诉讼。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本原则,承租方负有举证责任。具体证据类型如下:

1、提供政府部门发布的延长春节假期和疫情期间延长企业复工时间的文件。

2、提交租赁双方的租赁合同。若有不可抗力条款可采用。

3、保存就减免租金或延长租赁期限,租赁双方进行协商、沟通的相关证据。如函件、邮件、微信聊天记录等 。

4、疫情期间未复工,导致承租人未有经营性收入的相关损失证据,以及与防控措施和疫情的发生后造成承租人损失有因果关系的相关证据。

特别声明:以上仅为律师个人观点,不代表所属机构或其他机构的法律意见。

                            

                                                                                                                                               辽宁同方律师事务所大连分所

                                                                                                                                                              王  琳 律师

                                                                                                                                                               2020年2月28日

附:王琳律师简介

        王琳律师,秉承“做律师先做人”的执业理念,一贯坚持对客户负责、对法律负责、对社会负责的执业原则。“受人之托,忠人之事”,为客户提供优质、高效的法律服务。

 


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